Desiderate Rendimenti Costanti? Ecco 2 Titoli Da Comprare

Con i tassi d’interesse a breve termine da dieci anni a questa parte pressoché vicini allo zero, sembrerebbe che la Federal Reserve sia ormai prossima ad alzarli. Fra i titoli notoriamente ad alto rendimento, come i REIT, qualcuno teme che l’aumento dei tassi potrà influire su di loro negativamente. Tuttavia, si tratta di un avvenimento di cui si parla da anni ormai e i fondi comuni di investimento immobiliare dei tassi dovrebbero essere ormai più che pronti ad affrontare questa eventualità. Anzi. Alcuni diventeranno addirittura più redditizi! Con un rendimento superiore all’8% annuo in dividendi, i titoli di queste società possono essere un ottimo investimento per ottenere un flusso di reddito costante nel tempo.

Come ho accennato precedentemente, gli investitori sono abbastanza preoccupati circa il rialzo dei tassi d’interesse per quanto riguarda i REIT. Questi fondi prendono in prestito molti soldi per pagare i loro investimenti immobiliari o i prestiti ipotecari, in quanto si tratta di attività che hanno bisogno della leva finanziaria per ottenere un rendimento sul patrimonio netto. Un aumento dei tassi di interesse, quindi, potrebbero aumentare gli oneri finanziari e diminuire di conseguenza i margini di profitto. Se consideriamo che alcuni tipi di REIT hanno margini di profitto molto ristretti, anche un aumento percentuale dello 0,5% sul finanziamento del debito potrebbe avere gravi ripercussioni sulle capacità di queste aziende di continuare a pagare i loro dividendi. L’altra preoccupazione degli investitori è che se i tassi sono più alti sugli investimenti a reddito fisso come le obbligazioni o i certificati di deposito bancari, essi potrebbero essere costretti a vendere le loro azioni REIT (causando una caduta dei prezzi) per concentrarsi su investimenti meno volatili. Ad ogni modo, si tratta di preoccupazioni sterili. Conoscendo già a priori questo scenario, le società d’investimento immobiliare hanno anticipato l’aumento dei tassi nell’ultimo biennio, bloccando i loro tassi a lungo termine agli attuali livelli, ed evitando cosi che un aumento possa diventare un fattore determinante (in negativo) per gli anni a venire. Inoltre, i tassi più elevati dovrebbero permettere ai REIT di far crescere il loro fatturato attraverso l’aumento degli affitti o l’acquisto di beni con un rendimento più elevato nel noleggio.

Gli investitori che desiderano un elevato rendimento corrente e un flusso di cassa continuo, possono ottenerlo più facilmente con i REIT: si tratta infatti di aziende in crescita che hanno la particolare capacità di aumentare il loro rendimento con la crescita dei profitti. Molte di queste società hanno storie di aumenti dei dividendi. Senza contare che oggi ci sono alcuni REIT che rendono meglio se i tassi di interesse aumentano, in quanto aumenteranno automaticamente anche quelli sui mutui originati da questi fondi. Vediamo ora due REIT che offrono un flusso di reddito costante e continuo. La particolarità di queste due società è che hanno operazioni di business molto simili. Negli ultimi due anni, entrambe hanno rilasciato solo prestiti a tasso variabile, entrambe hanno dichiarato che se i tassi di interesse aumenteranno, così sarà i per loro profitti, ed entrambe sono gestite in modo conservativo con una leva e un debito medio basso rispetto al valore dei loro portafoglio crediti.

Blackstone Mortgage Trust Inc. (BXMT)

Questa società americana ha un portafoglio di ben $ 9.4 miliardi in mutui commerciali. Il suo debito è 2,2 volte il patrimonio netto con prestiti abbinati a mutui individuali. Attualmente la società sta facendo solo prestiti a tasso variabile pari all’86% del portafoglio totale. Secondo la società, se la Fed aumenterà i tassi dell’1%, il suo utile per azione annuo aumenterà di $ 0,19. La società offre un rendimento del 8,3%.

Starwood Property Trust, Inc. (STWD)

Come la precedente, il portafoglio di Starwood è basato sui mutui commerciali per un valore di $ 6,6 miliardi, con un loan-to-value del 62%. Questo REIT possiede anche una società di servizio per mutui commerciali che gestisce le attività di assistenza su $ 11 miliardi di prestiti e altrettanti di beni immobili di proprietà dagli istituti di credito. Storicamente, non ha mai perso denaro su uno dei suoi mutui. La leva del debito sul patrimonio netto è molto conservatore a 1,4 volte. La società prevede che un aumento dell’1% dei tassi farebbe aumentare il valore del titolo STWD di 8 centesimi per azione. La società offre attualmente ai suoi azionisti un rendimento del 8,8%.